Autor: FWG
Co kilka lat politycy wymyślają nowe programy mieszkaniowe, które w cudowny sposób mają dostarczyć dobra, jakim są mieszkania, po przystępnej cenie osobom mającym dochody zarówno wysokie, jak i niskie. Od 1990 roku programów takich było już kilkanaście. Zwykle po kilku latach są wygaszane albo dlatego, że w budżecie kończą się pieniądze na ich dotowanie, albo okazują się dla potencjalnych nabywców lub najemców mieszkań mało atrakcyjne.
Poprzedni rząd uchwalił w 2016 roku Narodowy Program Mieszkaniowy, który zakładał podjęcie na dużą skalę państwowych inwestycji mieszkaniowych na wynajem. Częścią Narodowego Programu Mieszkaniowego był program Mieszkanie Plus. W 2022 roku Najwyższa Izba Kontroli opublikowała raport oceniający jego realizację. Kontrolerzy NIK pisali, że działania podejmowane przez kolejnych ministrów nie przyniosły oczekiwanych efektów. Do końca października 2021 r. w ramach tego programu wybudowano 15,3 tys. mieszkań. Wcześniej rząd deklarował, że do końca 2019 roku wybuduje ich 100 tysięcy.
– Mieszkanie plus nie wypaliło – przyznał w wywiadzie były minister w rządzie Mateusza Morawieckiego Waldemar Buda, nie wnikając, dlaczego tak się stało, i tłumacząc, że to nie on był za program odpowiedzialny. Warto przypomnieć działalność powołanego przez rząd w 2017 roku Krajowego Zasobu Nieruchomości, którego oficjalnym zadaniem było „realizowanie obowiązku prowadzenia przez władze publiczne polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych”.
– Zakładamy, że powstanie 30 tys. mieszkań – mówił wiosną 2022 r. ówczesny prezes KZN Arkadiusz Urban.
Wybudowano jeden blok z 40 mieszkaniami. Tymczasem KZN kosztował grube miliony, zatrudniał wielu pracowników, posiadał samochody, biura, komputery.
Fiasko programu mieszkaniowego PiS, podobnie jak poprzednich programów, niczego polityków nie nauczyło. W koalicyjnym rządzie każda partia ma własny pomysł na program, który ma zapewnić więcej mieszkań, zwłaszcza mniej zamożnym rodzinom. Najdalej idzie Lewica, głosząc hasło „Mieszkanie prawem, nie towarem”, pod którym zresztą podpisuje się także Donald Tusk i minister finansów Andrzej Domański.
Hasło to uważam za szkodliwe z kilku powodów. Po pierwsze – zawiera obietnicę, która nie będzie spełniona. Rząd PiS nie wybudował obiecanych mieszkań nie dlatego, że miał złą wolę, lecz dlatego, że program nie uwzględniał realiów rynkowych. I miał być realizowany przez urzędników niezainteresowanych ostatecznym rezultatem oraz przez państwowe instytucje.
Głoszący hasło o prawie wszystkich do mieszkania wmawiają młodym ludziom, będącym na początku kariery zawodowej, że otrzymają bez wysiłku dobro, na które inni pracują latami. Dobro takie – mieszkanie do wynajęcia za czynsz wyraźnie niższy od rynkowego – byłoby dostępne tylko dla nielicznych. Podział takich dóbr według reguł nierynkowych nigdy nie jest sprawiedliwy, a zwykle w grę wchodzi wykorzystanie znajomości lub łapówki. Tak było w PRL, gdy jedni czekali na mieszkanie latami, inni zapożyczali się u rodziny lub wyjeżdżali za granicę, by na mieszkanie zarobić, a jeszcze inni zapisywali się do partii komunistycznej lub wstępowali do wiadomych służb. Mimo wszystko najbardziej sprawiedliwa jest dystrybucja rzadkich dóbr metodami rynkowymi.
Politycy Lewicy wzięli na celownik prywatne mieszkania własnościowe i prywatnych deweloperów, którzy najszybciej i najsprawniej potrafią budować mieszkania. W 2023 r. oddano do użytkowania w Polsce 221,3 tys. mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 19,9 mln m kw., z czego deweloperzy wybudowali 62,2 proc. wszystkich nowych mieszkań, inwestorzy indywidualni 35,9 proc., Towarzystwa Budownictwa Społecznego 0,9 proc., a gminy 0,6 proc. „Społeczne” formy budownictwa mieszkaniowego, preferowane przez Lewicę, dają wielokrotnie mniej mieszkań niż „komercyjne”.
Nawiasem mówiąc, Polska zajmuje w Europie trzecie miejsce pod względem liczby oddawanych mieszkań, po Francji i Niemczech, oraz drugie, po Irlandii, jeśli idzie o liczbę oddawanych mieszkań na 1000 mieszkańców. O tym warto pamiętać, gdy zgłasza się pomysły, które rzekomo mają zdynamizować budownictwo mieszkaniowe.
Nawet gdyby rządowi udało się wybudować więcej mieszkań niż owe 40, oddane do użytku przez Krajowy Zasób Nieruchomości, to wątpliwe jest, by w istotnym stopniu wpłynęło to na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. W budżecie przyszłorocznym na „społeczne” formy budownictwa mieszkaniowego przewidziano 5 mld zł. Teoretycznie można za to zbudować 12,5 tys. mieszkań, czyli ok. 5 proc. oddawanych do użytku co roku. Ale to tylko teoria, gdyż inwestycje mieszkaniowe wcale nie są proste i łatwe w realizacji, o czym świadczą „osiągnięcia” Krajowego Zasobu Nieruchomości. Wątpię, by udało się w przyszłym roku wydać choćby połowę z obiecanych pieniędzy na „tani wynajem”. Budowa trwać będzie wiele lat i zapewne będzie droższa niż w inwestycjach deweloperskich.
Lewicowych polityków i publicystów szczególnie oburza fakt, że część mieszkań kupowana jest przez inwestorów. Uważają, że takie inwestycje należy karnie opodatkować, a jeszcze lepiej zakazać kupna, zaś inwestorskie mieszkania znacjonalizować. Inwestycje w mieszkania są alternatywą dla inwestycji w inne aktywa, np. w akcje, fundusze, bitcoiny. Dlaczego uznawać jedne formy inwestycji za dopuszczalne, a inne nie? Przecież inwestorzy, którzy kupują mieszkania, wynajmują je, a więc zaspokajają czyjeś potrzeby mieszkaniowe. Określanie ich „spekulantami”, którzy podbijają ceny, jest tak samo mądre, jak zwalanie w PRL winy na spekulantów, którzy rzekomo powodowali braki na rynku, wykupując towary.
W stabilnej gospodarce rynek zapewnia równowagę. Cenowa hossa na rynku mieszkaniowym to skutek działań rządu, który dopuścił do wysokiej inflacji i stymulował szczególnie ceny nieruchomości rozmaitymi „programami mieszkaniowymi”. Obniżenie inflacji, a przez to obniżenie stóp procentowych i kosztów kredytów przyniesie znacznie lepsze efekty niż te programy. Deweloperom i prywatnym osobom należy też udostępnić tereny posiadane przez państwo i państwowe przedsiębiorstwa. Wówczas mieszkań zacznie przybywać, spadną marże deweloperów, ceny mieszkań i czynsze.
Lider lewicy Włodzimierz Czarzasty zapowiedział, że jego ugrupowanie złoży projekt ustawy mający na celu wykorzystanie dwóch milionów „pustostanów”. Co to takiego? W Polsce jest o ponad 2 mln więcej mieszkań niż gospodarstw domowych, co może świadczyć o tym, że część z nich jest niezamieszkana. Jednak większość z tych rzekomych „pustostanów” to mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych, albo np. odziedziczone po dziadkach i trzymane dla wnuków, albo wreszcie kupowane przez zamożniejszych jako drugi lokal, bo np. ktoś mieszka w jednym mieście, a w tygodniu pracuje w drugim i bardziej mu się opłaca kupić tam kawalerkę niż płacić za hotel. Wiele zamożniejszych rodzin z dużych miast kupowało też wiejskie gospodarstwa, siedliska, chałupy z myślą o spędzaniu tam wakacji i przeprowadzce po przejściu na emeryturę. Teraz Lewica chce wszystkich tych ludzi obciążyć dodatkowymi podatkami.
Natomiast prawdziwe „pustostany”, których w rzeczywistości jest nie tak wiele, to przede wszystkim mieszkania, których dawni właściciele zmarli lub wyemigrowali, a spadkobiercy nie są nimi zainteresowani lub nie potrafią się ze sobą porozumieć. Czy to jest potencjalne źródło mieszkań na tani wynajem? Wątpię. W jaki niby sposób państwo (gminy) miałoby użytkować te mieszkania, które mimo wszystko mają jakichś właścicieli lub ich spadkobierców? Powołać do tego specjalną agencję, zatrudnić ludzi, którzy będą wyszukiwali pustostany, a następnie będą się do nich włamywać i latami prowadzić procesy z właścicielami? Duże koszty przy zapewne nikłym efekcie. Lepszy efekt przyniosłaby poprawa efektywności sądów i uproszczenie procedur spadkowych.
Tragiczne wydarzenia, szczególnie w XX wieku, sprawiły, że Polacy mają relatywnie małe majątki. Według Global Wealth Databook w roku 2021 dorosły Polak posiadał majątek wartości 50,4 tys. dol. Od roku 2000 wartość majątku przeciętnego mieszkańca Polski wzrosła 5-krotnie, ale i tak jest kilkakrotnie mniejsza niż w przypadku mieszkańców Portugalii czy Grecji, które to kraje mają porównywalny z Polską PKB per capita. Nasze majątki to przede wszystkim mieszkania.
Własność jest jednym z gwarantów wolności. Zależność tę opisał w książce „Własność i wolność” amerykański historyk i politolog Richard Pipes, były doradca prezydenta Reagana. Własność osobista zapewnia jednostce prywatność i suwerenność („my home is my castle” – mawiają Anglicy), daje swobodę decydowania o swym losie, pozwala podejmować decyzje na własne ryzyko. Zamach na wolność obywateli zaczyna się od zamachu na własność – wywłaszczeń, nacjonalizacji, restrykcji w dysponowaniu swoim mieniem.
Im mocniej zagwarantowane są prawa własności, tym lepiej działa gospodarka rynkowa, która dostarcza konsumentom niezbędne towary, w tym mieszkania. Próba rozwiązania problemów mieszkaniowych na skróty poprzez karanie właścicieli i kwestionowanie praw własności doprowadzi do efektów przeciwnych do deklarowanych przez polityków, głoszących, że mają cudowne pomysły na to, by każdy wygodnie mieszkał, płacąc jedynie symboliczny czynsz.
Witold Gadomski – dziennikarz, publicysta „Gazety Wyborczej”
Artykuł jest częścią cyklu Fundacji Wolności Gospodarczej „Okiem Liberała” i ukazał się również na stronie Wyborcza.pl.
Antykapitalizm i antysemityzm – bracia bliźniacy? Wywiad z Rainerem Zite...